Endret: 9 mar 2017     Opprettet: 23 mar 2012

Våtrom - vedlikehold og oppussing

Våtrom og tekniske installasjoner for vann og sanitæranlegg

Alle tekniske installasjoner og overflatekledninger forringes over tid.

Vet man at våtrom og tekniske anlegg er gamle, så vet man også at praktisk levetid for slike konstruksjoner og installasjoner kan nærme seg slutten.

Våtrom har spesielt gjennom de siste 10-15 årene fått langt større fukt- og vannpåkjenning enn tidligere. Dette gjør at konstruksjoner, som fungerte tilfredsstillende da våtrommene var nye, ofte ikke tåler de nye påkjenninger.

Typisk eksempel i så måte er de gamle terrasso-beleggene, som fungerte tilfredsstillende så lenge badekar ble benyttet, men som altfor ofte har vist seg uegnet hvor det dusjes direkte på gulvet.

Av andre vesentlige risikoelementer vi her kan liste opp, er lekkasjer fra;

  • sluk

  • manglende membran

  • utett membran

  • røranlegg og koblinger

  • tetninger / gjennomføringer

Disse elementer kan hver for seg representere et stort skadepotensiale.

De alvorligste skadene i våtrom skyldes lekkasjer fra røranlegg og fuktskader fra utettheter i vegger og gulv.

Alt for ofte tenker man at dette ikke er noe problem, da forsikringen skal dekke slike skader, men her vil man fort finne at dette kan være en sannhet med modifikasjoner.

Et godt eksempel er vannskader forårsaket av utettheter i vegger og gulv i våtrom, som er forutsatt å skulle tåle vann, dekkes ikke.

Generelt vil borettslagets forsikring dekke en god del også av slike type skader, men her vil det registrerte skadeomfanget bli knyttet direkte til forsikringsselskapets premieberegning. Negativ skadeutvikling vil følgelig direkte resultere i økning av forsikringspremie.

I enkelte ekstreme tilfeller har vi registrert premieøkning i størrelsesorden 50% ? 100% i borettslag med varig negativ skadeutvikling.

Ansvarsskille i Borettslag:

Hovedregel knyttet til ansvarsskille mellom borettslaget og den enkelte andelseier er som følger:

"Andelseier har i hovedsak ansvar for det indre vedlikehold av boligen, samt vedlikehold av de ytre rom som hører boligen til.

Borettslaget har ansvar for det ytre vedlikehold, bygningskropp, tak og yttervegger, samt felles ledninger og innretninger".

Andelseiers ansvar for det indre vedlikehold er regulert i husleiekontrakten (NBBLs mønsterkontrakt). Andelseieren skal sørge for et forsvarlig vedlikehold. Når det gjelder utskiftning av felles ledninger og innretninger så vil dette i hovedsak være Borettslagets ansvar.

I dette ansvarsbildet ligger følgelig flere tunge kostnadselementer som Borettslaget må vurdere å ta høyde for i sin løpende drift.

For eldre lag vil vi gi en sterk oppfordring om at tilstand på tekniske anlegg kontrolleres og dokumenteres, slik at laget kan få tid til å etablere en fornuftig økonomisk plan for hvorledes nødvendige utskiftninger skal ivaretas.

Alternativet vil være å avvente til man sitter med reelle skadeproblemer på bygning, utstyr og innredning, som igjen framtvinger iverksettelse av hastetiltak med påfølgende rask husleieøkning for dekning av nødvendig kapitalbehov.

For andelseier vil ansvaret for internt forsvarlig vedlikehold også være vesentlig å merke seg i dette. For eks. vil normal fornying av gulvbelegg og tapeter internt i boligen være andelseiers ansvar.

Her vil det altså finnes ansvarsoverganger som i et skadetilfelle vil kunne gi grunnlag for store utlegg for såvel beboer som for borettslag.

(Kilde: NBBL)